投稿日：2008-01-15 Tue
（内容には誤りが含まれている可能性があります。）敷引特約と違っていまだ裁判例はないようですが、誰かやってみませんかということで、今回は、建物賃貸借契約における礼金特約が消費者契約法１０条により無効であるとして礼金返還請求をする場合の訴状記載例。なお、裁判で勝てるかどうかは保証できません。
【事案】：平成１６年３月に次の建物賃貸借契約を締結。
物件所在地：東京都。
賃料：１ヶ月金××円。
礼金：金○○円。
賃貸期間：平成１６年４月１日から２年間。
自動更新特約：期間満了の１ヶ月前（貸主は６ヶ月前）までに更新しない旨を申し出ないと同一条件で２年更新、以後同じ。
で、賃貸借契約が期間満了で終了してから（賃貸借契約終了前でも礼金返還請求は可能です。）、礼金特約は消費者契約法１０条により無効であると主張して、�［藏睚峇圈↓�遅延損害金を請求したいという場合の訴状記載例。
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（収入印紙） 訴状
平成○年○月○日
○○簡易裁判所 御中原告 ○ ○ ○ ○（印）
〒000-0000 ○○県○○市○○○○○○○○（送達場所）
原 告 ○ ○ ○ ○
ＴＥＬ 000−000−0000
ＦＡＸ 000−000−0000
〒000-0000 東京都○○区○○○○○○○○〒000-0000 ○○県○○市○○○○○○○○（送達場所）
原 告 ○ ○ ○ ○
ＴＥＬ 000−000−0000
ＦＡＸ 000−000−0000
被 告 株式会社○○○○
代表者代表取締役 ○ ○ ○ ○
代表者代表取締役 ○ ○ ○ ○
礼金返還請求事件
訴訟物の価額 金○○円
貼用印紙額 金△△円
第１ 請求の趣旨
１ 被告は，原告に対し，金○○円及びこれに対する平成○年５月２０日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ 仮執行宣言
第２ 請求の原因
１ 建物賃貸借契約の締結
平成１６年３月○日，原告と被告は，原告を借主，被告を貸主として，以下の居住用建物賃貸借契約（以下，「本件賃貸借契約」）を締結した（甲第１号証）。
（１）賃貸物件 東京都○○○○○○○○○○
○○アパート○○号室（以下，「本件建物」）
（２）使用目的 住居。
（３）賃料 １ヶ月金××円。
（４）賃貸期間 平成１６年４月１日から平成１８年３月３１日までの２年間。
（５）自動更新特約 借主は賃貸期間満了の１ヶ月前までに，貸主は６ヶ月前までに相手方に対して更新しない旨を通知しない限り，本件賃貸借契約は同一条件で２年間更新され，以後も同様とする。
（６）礼金 金○○円（以下，「本件礼金特約」）。
２ 本件礼金特約に基づく礼金の支払
本件賃貸借契約締結の際，原告は，被告に対し，本件賃貸借契約における本件礼金特約に基づく債務の履行として，金○○円を支払った（甲第２号証）。
３ 消費者契約法１０条による本件礼金特約の無効
（１）原告は個人であり，消費者契約法２条１項の「消費者」にあたる。なお，原告は，前記１（２）の通り，本件建物を住居として用いる目的で本件賃貸借契約を締結したのであるから，事業として又は事業のために契約の当事者となったものでないことは明らかである。
被告は，不動産の賃貸等を業とする株式会社であり，消費者契約法２条２項の「事業者」にあたる。
したがって，本件賃貸借契約は，消費者契約法２条３項にいう「消費者契約」にあたる。
（２）賃貸借契約は，貸主が借主に対して目的物を使用収益させる義務を負い，借主が貸主に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり（民法６０１条），賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とする。また，民法上，債務不履行がある場合は別として，借主に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文の規定は存しない。
したがって，民法においては，借主が負担する金銭的な義務として賃料以外のものを予定していないと言え，借主に賃料以外の金銭的負担を負わせる本件礼金特約は，賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し，借主である消費者の義務を加重するものといえる（神戸地裁平成１７年７月１４日判決・兵庫県弁護士会ＨＰ等参照）。
（３）ア �［藏發蓮い修痢嵶藏癲廚箸いμ礁椶�らすれば謝礼の趣旨であると考えるのが通常であるし，一般的にも礼金は建物賃貸借契約締結に対する謝礼であるといわれており（甲第３号証），本件礼金特約における礼金の趣旨も，本件賃貸借契約締結に対する謝礼の趣旨である。
�⊆嬶蕕呂修寮�質上，賃貸借契約における貸主の義務と対価関係に立つものではなく，貸主に謝礼を支払ったからといって借主には何ら得るものはないのであって，そのような謝礼の支出を借主たる消費者のみに強いることは，借主である消費者に一方的に負担を負わせるものであって，何ら正当な理由はない。
また，前記（２）のように，賃貸借契約は賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係に立つ契約であるところ，貸主は賃貸目的物を使用収益させる対価として賃料を収受することができ，賃料とは別に賃貸借契約締結に対する謝礼を受け取ることができないとしても，貸主には何ら不利益はないのであって，賃料とは別に建物賃貸借契約締結に対する謝礼を支払わせる特約を設ける客観的必要性は存在しない。
�Ｋ楫鑪藏眛談鵑砲�ける礼金の額は，賃料○ヶ月分である金○○円であり，決して軽い負担ではない。
なお，被告は「賃料○ヶ月程度の金額であれば，それほど大きな負担ではない」と主張するかもしれないが，それは誤りである。建物賃貸借契約における賃料○ヶ月分の金額とは，「当該建物を○ヶ月使用収益し，さらに使用収益に支障があるときには修繕するよう要求できる権利」と等価であるところ，「建物を○ヶ月間無料で使用収益させる上，無料で修繕までしなければならない」という負担は，建物賃貸を業とする者としては（よほどの事情がない限り）到底受け入れられない負担であろう。「賃料○ヶ月分の礼金を支払う」という負担の大きさは，その負担と等しい。
また，現在，東京都内におけるアルバイトの時給は８５０円から１０００円強のものが多く（甲第４号証），本件賃貸借契約締結当時はこれより若干低目の金額であったと思われるが，仮に時給１０００円で働いたとすれば，本件礼金特約における礼金の額である金○○円を稼ぐためには△△△時間を要し，１日８時間働いたとしても○日と△時間を要するのであって，金○○円とは決して楽に稼げるような金額ではない。
�ぐ幣紊里茲Δ法げ燭蘋掬�な理由なく消費者である原告のみに一方的に決して軽いとはいえない負担を負わせ，賃貸事業者である被告は何ら労せずして大きな利益を得ることができる本件礼金特約は，その客観的内容からして，本来，互酬的・双務的であるべき契約当事者間の権利義務関係に著しい不均衡をもたらし，当事者間の衡平を著しく損なう不当なものであって，信義則に反して消費者である原告の利益を一方的に害するものと言える。
イ �ゝ鐔四儼�物の賃貸借契約は，賃貸事業者があらかじめ作成した契約条項を消費者である借主が一括して承諾するという形で締結されるのが通常である。その際，契約条項について交渉する余地がないわけではない。
しかしながら，建物賃貸借契約において，いわゆる「通常損耗等の原状回復特約」や「敷引特約」など，消費者契約法１０条により無効とする裁判例（前者につき，大阪高裁平成１６年１２月１７日判決，大阪高裁平成１７年１月２８日判決等。後者につき，神戸地裁１７年７月１４日判決（甲第５号証の１），枚方簡裁平成１７年１０月１４日判決・敷金問題研究会ＨＰ（甲第５号証の２），明石簡裁１７年１１月２８日判決，木津簡裁平成１８年４月２８日判決・消費者法ニュース６９号２６０頁，大津地裁平成１８年６月２８日判決・消費者法ニュース６９号２６９頁，京都地裁平成１８年１１月８日判決，京都地裁平成１９年４月２０日判決・最高裁ＨＰ等。掲載誌を明示していないものは兵庫県弁護士会ＨＰ。）が複数存在するような特約や，「礼金特約」，「賃料不日割特約」など，合理性が疑わしく，また一方当事者に不利であって，対等な交渉力を持つ当事者間であれば合意されないような特約が多々用いられている事実（甲３号証，甲第５号証の２）から明らかなように，賃貸事業者と消費者である借主との間には圧倒的な「交渉カ」の差が存在する。
そのため，賃貸事業者があらかじめ作成した契約条項中に借主に不利な特約が含まれていたとしても，交渉力において圧倒的に劣位に立つ消費者である借主が交渉によってそれを削除させることは著しく困難であり，消費者である借主としては，不利な特約をも含めて一括して承諾するか，契約しないかの２つの選択肢しかないのが現実である。
�△泙拭ご愿戝亙�（特に東京近郊）においては，慣習法や事実たる慣習になっているとまではいえないものの，建物賃貸借契約締結に際して借主が賃料１ヶ月分から２ヶ月分程度の礼金を支払うとの特約が付されることが慣行となっており，建物賃貸借契約締結に際して借主が礼金を支払うのは当然であるといった空気（雰囲気）が存在している。
そのため，借主となろうとする者が「礼金は不当である」と主張して契約条項から削除するよう求めたとしても，賃貸事業者から「礼金特約は不当ではない。不当ではないからこそ，ほとんどの賃貸物件で礼金特約が付されている」などと反論され，交渉にすらならないことは目に見えている。
それどころか，うるさい借主と見られ，「それならあなたには貸さない」ということになって，その賃貸物件を賃借するという選択肢はおろか，その賃貸事業者の別の賃貸物件を賃借するという選択肢すら失いかねないのであって，交渉力において圧倒的に劣位に立つ消費者である借主が「礼金は不当である」と主張して契約条項から削除するよう求めること自体，不可能に近い。
なお，築年数が相当に経過していることなどを交渉材料として礼金の減額交渉をすることはあり，具体的事情によっては実際に減額されるということもあるようであるが，必ず減額されるというわけではないし，完全に礼金特約を削除させることは困難である。また，本件賃貸借契約締結当時，本件建物は築○年であって（甲第３号証），特に古いというほどではなく，他に特に交渉材料となるような事情もなかった。
�０幣紊里茲Δ幣�況の中で，賃貸事業者があらかじめ作成した契約条項中に存在する礼金特約を消費者である借主が交渉によって削除させることは著しく困難であり，本件においても，本件礼金特約は賃貸事業者である被告があらかじめ作成した契約条項中に含まれており（甲第３号証），それを消費者である原告が交渉によって削除させることは著しく困難であった。
なお，被告は「礼金を支払いたくなければ，礼金特約の付されていない賃貸物件を契約すればよい」と言うかもしれないが，それは現実を見ない理屈であると言わなければならない。
そもそも，礼金特約が付されていない賃貸物件が他に存在するとしても，被告が礼金特約を用いることの信義則違反性を緩和する理由にはならないというべきであるが，それはおくとして，まず，前記のとおり，関東地方においては，建物賃貸借契約に礼金特約が付されることが慣行となっており，本件賃貸借契約締結当時においても，本件建物所在地の近隣において本件賃貸借契約の月額賃料と同程度の賃料で借主を募集していた類似物件の大多数で礼金特約が付されていた（甲第３号証）のであり，礼金特約のない賃貸物件数自体が少ないのである。
そして，礼金特約の付されていない賃貸物件もないわけではないが，その多くは特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成五年五月二十一日法律第五十二号。以下，「特優賃法」）による融資を受けた物件（以下，「特優賃物件」）等とされている（甲第６号証）。なお，特優賃物件で礼金特約が用いられていないのは，特優賃物件の賃貸にあたっては礼金特約等を定めることが禁止されているためである（特優賃法３条，同法施行規則１０条）。
ところで，特優賃法は，特優賃物件について，原則として，一定の所得基準を満たし，かつ，同居（しようとする）親族がある者であることを入居資格として定めるよう要求している（特優賃法３条四号イ）。それを受けて，東京都では，都民住宅（東京都では特優賃物件等を都民住宅と呼称するようである）について，原則として単身者は入居できず，また一定の収入要件を満たす必要がある等の入居資格が定められており（甲７号証），借りたいと思っても入居資格を満たしていなければ借りることはできない。
また，特優賃物件は，原則として入居者を公募し，抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならないとされている（特優賃法施行規則９条・１０条）。都民住宅には申込先着順方式の物件もあるようであるが，抽選方式の物件もあり（甲第７号証），法の原則からすれば，都民住宅のほとんどは抽選方式であると思われるのであって，入居資格を満たしていたとしても，望めば借りられるというわけではない。
以上のように，「礼金を支払いたくなければ，礼金特約の付されていない賃貸物件を契約すればよい」と言うのは簡単であるが，実際に礼金特約のない賃貸物件を契約することは容易ではないのである。
�ぐ幣紊了�情からすれば，何ら正当な理由なく消費者である原告に一方的な負担を負わせる本件礼金特約を，賃貸事業者である被告が消費者である原告との間にある圧倒的な「交渉力」の差や関東地方における状況を利用して一方的に押しつけたと言うべきである。
そして，圧倒的に優越する「交渉力」や状況を利用して相手方に一方的に不利な特約を押し付ける行為は，交渉において当事者に期待される誠意を著しく欠く行為であって，そのような行為をした者が，その押し付けた特約によって生じさせようとした権利を行使すること（礼金の取得・保持）は，信義則上，是認し得ないというべきである。
（４）以上から，本件礼金特約は，賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し，借主である消費者の義務を加重し，信義誠実の原則に反して借主である消費者の利益を一方的に害するものというべきであり，消費者契約法１０条により無効というべきである。
そして，本件賃貸借契約に関する礼金として支払われた金○○円は，被告が保持する法律上の原因がなく，不当利得となるというべきである。
４ 催告
原告は，被告に対し，平成○年５月１２日到達の配達証明付内容証明郵便で，礼金として支払った金○○円を同書面到達後１週間以内に返還するよう催告した（甲第８号証の１，２）が，いまだ返金はない。
５ よって，原告は，被告に対し，不当利得に基づき，金○○円及びこれに対する履行の請求の日の後の日である平成○年５月２０日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。
証拠方法 甲第１号証 賃貸借契約書
甲第２号証 礼金領収書
甲第３号証 賃貸情報誌（○頁及び△頁〜□頁）
甲第４号証 アルバイト情報誌
甲第５号証の１・２ 判決の写し
甲第６号証 ○○株式会社ＨＰ
甲第７号証 東京都住宅供給公社ＨＰ
甲第８号証の１ 催告書（内容証明郵便）
甲第８号証の２ 配達証明書
附属書類 訴状副本 １通
甲号証写し 各１通
資格証明書 １通
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以下、簡単な解説など。
不当利得返還請求の要件事実は、
��、原告の損失。
��、被告の利得。
��、��と��の間の因果関係。
��、��に法律上の原因がないこと。
です。附帯請求である遅延損害金の請求原因事実は、主請求が金銭債務なので以下の通りです。
��履行遅滞の要件事実。
��債務を弁済すべき日の翌日から一定期間の経過。
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�´↓�については、借主が貸主に対して、礼金を支払ったことを主張します。訴状記載例の「２」です。
なお、不当利得された財産の運用益については、社会観念上、受益者の行為がなくても損失者が財産から当然取得したであろうと考えられる範囲において損失があり、その範囲の収益が現存するかぎり、民法７０３条により返還されるべき、とされています（最高裁昭和３８年１２月２４日判決・民集１７巻１２号１７２０頁）。
運用益については、「法定利率」程度の運用益は得られたであろうという感じの裁判例がありますが（長崎地裁佐世保支部平成１９年５月１８日判決・兵庫県弁護士会消費者問題判例検索システム。ただし、過払金返還請求事案）、「１年定期預金の利率」という裁判例もあったような記憶があります。
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��については、（１）賃貸借契約において礼金特約を定めたが、（２）礼金特約は無効である、と主張することになります。無効と主張する法的根拠としては、公序良俗違反か消費者契約法１０条違反ということになります。
ただ、公序良俗違反については、特優賃法や旧住宅金融公庫法の適用のある物件であればともかく（特優賃法や旧公庫法による融資を受けている物件では、礼金・敷引・更新料等の合意をすることは特優賃法３条及び同法施行規則１３条・旧公庫法３５条及び旧同法施行規則１０条で禁止されています（orいました）。これらの規定は取締規定であって強行規定ではないものの、違反には罰則が設けられていること等に照らして礼金等は公序良俗違反で無効という裁判例もあります。こういう物件でも礼金や更新料を取っていることがありますので、契約書や建物自体に「公庫から融資を受けてます」と表示されていることもあるようですが、しっかりと不動産登記事項証明書（謄本）を取って確認すべきなのかもしれません。）、一般物件では礼金の額がかなり高額である等の事情がなければ厳しいと思いますので、今回は消費者契約法１０条違反構成で作ってあります。（２）消費者契約法１０条の要件事実は、
�仝狭陲�、「個人」（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く）。
��被告が、「法人その他の団体」または「事業としてor事業のために契約当事者となる個人」。
�Ｌ泳‥�の任意規定による場合に比し、消費者の権利を制限or義務を加重する条項であること。
�た�義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であること。
となります。なお、消費者契約法が適用されるのは平成１３年４月１日以降に締結された契約に限られます（消費者契約法附則）。
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そういうわけで、まず（１）賃貸借契約及び礼金特約を締結したことを主張します。訴状記載例の「１」です。
次に、（２）�´△箸靴董∩幣�記載例「３（１）」のように主張します（最後の「消費者契約にあたる」という部分は本来は不要です）。なお、当事者の属性は「請求の原因」の最初に記載するのが通常だと思いますが、好みの問題ということで。
（ところで、消費者契約法における「消費者」の定義のうち、カッコ書き部分の主張立証責任はどちらにあるんでしょう？）
（２）��については、民法等には賃貸借契約における礼金に関する明文の任意規定は存在しませんので、「任意規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は、消費者の義務を加重する条項」といえるのかという問題はありますが、同じように明文の任意規定のない「敷引特約」に関して、訴状記載例「３（２）」のように解して「任意規定の適用による場合に比し消費者の義務を加重する条項」とする裁判例も多いですし、敷引も礼金も名目が違うだけで契約締結の際の一時金という意味では全く同じですので、敷引の場合と同じように訴状記載例「３（２）」のように主張しておけば良いと思います。（なお、これは法適用に関する事実だと思いますので、本来は主張する必要はないのかもしれません。）
（２）�い砲弔い討蓮�一般条項ですのでこれだけ主張すれば良いということはありませんし、いまのところ明確な判断方法や基準を示す裁判例もないようですが、基本的には、次の２点に情報や交渉力の格差を加味して判断しているようです。
１．特約の趣旨等から見て、特約を設けることに合理的な理由があるか否か。
２．特約があることによる消費者の不利益と、特約がないことによって事業者が被る不利益の程度。
で、礼金特約の場合、貸主に賃料とは別に謝礼を支払わなければならないとすることに合理性な理由はないと思いますし、敷引特約に関する裁判例でも謝礼という趣旨には合理性はないとされてますので、とりあえず訴状記載例「３（３）ア」のように主張しておくのが良いと思います。
（合理性のない考え方ですが、礼金は「賃料の一部前払い」ないし「月額賃料を相対的に低額にする代償」という考え方もあるようで、もし貸主がそう主張してきたら、「礼金にそういう性質はない」として争うことになります。借主の主張としては次のような感じでしょうか。
「（１）被告は，礼金は「賃料の一部前払い」であると主張するが，原告が「請求の原因３（３）ア� 廚納臘イ靴浸�実の他，�）楫錣砲�いて，契約書等において礼金の趣旨について「賃料の一部」であるとは明記されていないこと（甲第１号証，甲第３号証），�∨楫鑪藏眛談鵑蓮ぜ尊櫃猟詑澳�間の長短とは無関係に一定額を支払うよう定めているが，「賃料」は貸主が借主に賃貸目的物を使用収益させたことの対価として日々発生するものであって，実際の賃貸期間に応じて発生するものであるから，「月額金▲▲円」など実際の賃貸期間に応じた金額を貸主が取得し得るよう定めるのが合理的かつ通常であって，実際の賃貸期間とは無関係に一定額を「賃料（の一部）」として支払うとするのは「賃料」の定め方としては合理的でなく，原告及び被告がそのような賃料の定め方をあえて選択したとする事情も存在しないこと（定期借家契約や一時使用のための建物賃貸借契約であって更新されないことを予定している等，実際の賃貸期間が高度の蓋然性をもって想定できる場合であれば，その期間賃貸されるであろうと想定して，その期間の「賃料（の一部）」として一定額を支払うよう定めるということもあり得ないではないが，本件においては「請求の原因１（５）」の通り，自動更新特約があることから明らかなように，更新されていくことが予定されているのであって，実際の賃貸期間は契約時には想定できないし，他に実際の賃貸期間を想定しうるような事情も存在しない），などからすれば，少なくとも本件においては，礼金は「賃料の一部前払い」として合意されたものではないし，また，礼金が「賃料の一部前払い」の性質を持つと解すべき合理的理由もないから，本件礼金特約の定める礼金は「賃料の一部前払い」との性質を有しないというべきである。」）
なお、「敷引」では敷引額がかなり高額で賃料数ヶ月分にも及ぶようなものもありますが、「礼金」は賃料１ヶ月〜２ヶ月分が通常で、「敷引」ほど額が大きくないことが多く、それほど大きな負担ではないと思われやすいところもありますので、その「礼金」額が消費者にとってどれほど大きい金額で、どれほどの負担なのか、ということをうまく表現する工夫は大事かもしれません。訴状記載例「３（３）ア��」はそういう趣旨ですが、効果があるかは不明です。
（なお、更新料に関してですが、（この評価自体どうかと思うのですが）「賃料１ヶ月程度であれば、それほど不利ではない」という裁判例もいくつかありますので、「礼金は賃料１ヶ月分〜」とは書かない方が良いのかもしれません。「賃料２ヶ月分」なら負担が重いというイメージがあるようですので、「礼金は賃料２ヶ月分〜」と書いた方が良いかもしれません。難しいところですが。）
また、敷引特約はその趣旨すらよくわからないというのが通常で、そのことも一種の情報格差として信義則違反の評価根拠になっていると思いますが、礼金は「謝礼」の趣旨であろうことは想定しやすい分、敷引特約の場合よりは「礼金の趣旨や金額が明確であれば情報格差はなく、信義則違反とまでは言えない」と評価されやすいであろうことは否めないと思います。
なので、裁判では特に強調しなくても交渉力格差という要素も考慮して判断しているようですが、礼金特約では情報格差が比較的少ない分、交渉力格差を強調しておくのも良いかもしれません。訴状記載例「３（３）イ」はそういう趣旨ですが、効果があるかは不明です。
後は、事案に応じて「信義則に反して一方的に消費者の利益を害するもの」という評価を得られるよう、評価根拠事実を思いつくだけ書きましょう。
（なお、訴状記載例「３（３）イ� 廚砲弔い討任垢�、いわゆる「通常損耗等の原状回復特約」や「敷引特約」を消費者契約法１０条により無効とする裁判例は他にもありますが、敷引一部無効判決などは除いてあります。あと、「Ｑ＆Ａ 敷金・更新料訴訟の実務」という本にいくつか裁判例が掲載されているようですが、私は持ってませんので書いてません。買おうかなぁとは思っているんですが。）
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�キ�については、「敷金返還請求−請求原因−通常終了編」の解説をご覧下さい。
なお、存在するなら商行為となる売買契約が不存在であった場合の不当利得返還債務（最高裁昭和３５年６月３０日判決・裁判集民４２号７４１頁）、商行為である金銭消費貸借契約における利息の約定が利息制限法により一部無効である場合の不当利得返還請求権（最高裁平成１９年２月１３日判決・民集６１巻１号１８２頁）は商事債務に準じるものではなく、遅延損害金や民法７０４条の利息は年５％とした判例からすると、礼金特約が無効な場合の不当利得返還債務は、建物賃貸借契約（及び礼金特約）が商行為であったとしても、商事債務ではなく一般の民事債務として遅延損害金や民法７０４条の利息は年５％されるのではないかと思います。
また、商行為である契約が無効であった場合の不当利得返還債務（大審院昭和１０年１０月２９日判決・法律新聞３９０９号１２頁）、商行為である金銭消費貸借契約における利息の約定が利息制限法により一部無効である場合の不当利得返還請求権（最高裁昭和５５年１月２４日判決・民集３４巻１号６１頁）は商事取引の迅速な解決という立法趣旨からみて商行為によって生じた債務に準ずるものとは言えないとして消滅時効は１０年とした判例からすると、礼金特約が無効な場合の不当利得返還債務は、建物賃貸借契約（及び礼金特約）が商行為であったとしても、商事債務ではなく一般の民事債務として消滅時効は１０年とされるのではないかと思います。
（なお、下級審レベルも含めると、商行為である媒介契約の報酬が宅建業法４６条・建設省告示の上限を超える場合の不当利得返還請求権について消滅時効は１０年とした東京地裁平成８年３月２７日判決（判例時報１５９２号８６頁）があります。）
なお、訴状で不当利得返還請求をする場合、遅延損害金については訴状送達の日の翌日から発生するわけですが、受益者が受益の際に善意だったとしても、民法１８９条２項類推適用により訴状送達の日から悪意の受益者とみなされ、訴状送達以後、民法７０４条の利息を付す必要があるという裁判例（東京地裁昭和５３年６月２２日判決・下民集２９巻５〜８号３９１頁）によると、訴状送達の日１日分の利息も請求できます。
（訴状送達の日１日分は民法７０４条の利息として、訴状送達の日の翌日から支払済みまでは民法７０４条の利息または遅延損害金として選択的に請求することになると思います。）
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ついでに、証拠について補足説明。賃貸情報誌（甲３）についてですが、「賃貸用語集」などとして「礼金は貸主に対するお礼として支払うものです」といった説明がなされていることがあり、「�＾貳未法�建物賃貸借契約における礼金は貸主に対する謝礼の趣旨とされていること」の証拠になります。
なお、賃貸情報雑誌を作っている業者や仲介業者のＨＰ（その１ その２ その３ その４ その５）にも「礼金は貸主に対するお礼です」という説明があったりしますが、それも証拠になります。証拠は多い方が良いです。
また、多数の賃貸物件を紹介しているわけですが、建物の築年や「礼１」などの賃貸条件が記載されていますので、「��建物賃貸借契約において礼金特約が用いられることがあること（用いられることが多いこと）」の証拠になります。
関東地方の物件を紹介する雑誌であれば、「�４愿戝亙�において、建物賃貸借契約において礼金特約が付されることが多いこと」の証拠になりますし、実際に建物を借りたときに参考にした雑誌なら、「�つ詑濕攘戚鵑卜藏眛談鵑�あらかじめ付されていたこと」「�シ戚鹽�時、近隣の類似物件の大多数に礼金特約が付されていたこと」「�Ψ戚鹽�時の建物の築年数」などの証拠になります。（証拠説明書はしっかり付けましょう。）
他の証拠についてはいいですよね。
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