投稿日：2009-03-08 Sun
今回は、（３）をとばして、（４）賃料不払の際の取立て＆自力救済に関する基礎知識編。いわゆるゼロゼロ物件等において、家賃支払が遅れた際に、貸主や家賃保証業者が勝手に建物の鍵を交換したり、開錠を阻害する物を取り付けたりし、「家賃を支払えば建物に入れるようにする」などと言って強引に家賃等を取り立てたり、勝手に建物内に立ち入って家財道具等を持ち出す等して強引に退去させたりする行為が大きな問題となっています。
権利者が権利を実現するためには義務者に対して何をしても良い、などということはない訳で、「他人に対して権利を有する者が、その権利を実行することは、その権利の範囲内であり且つその方法が社会通念上一般に忍容すべきものと認められる程度を越えない限り、何等違法の問題を生じないけれども、右の範囲程度を逸脱するときは、違法」（最高裁昭和３０年１０月１４日判決・刑集９巻１１号２１７３頁）となり、また、
「私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許される」（最高裁昭和４２年１２月７日判決・民集１９巻９号２１０１頁）ということになっています。
「家賃を期限までに支払わなかったときは、貸主は鍵を取り替えることが出来る」などといった私力行使を容認する特約があったとしても、緊急やむを得ない特別の事情がない場合にも適用されるときは公序良俗違反で無効とされます（札幌地裁平成１１年１２月２４日判決・判例時報１７２５号１６０頁、東京地裁平成１８年５月３０日判決・判例時報１９５４号８０頁等）。
「賃貸借契約終了後は、貸主は賃貸建物内にある動産を自由に処分することができる」といった特約についても、借主が明渡しをした際に建物内に残置したものについては貸主が自由に処分できることを定めた特約であり、借主が明渡しをする前の段階で貸主が建物内にある物を自由に処分できるとの趣旨であれば公序良俗違反で無効と解されています。
なお、権利を実現するに際し、司法手続によらずに私力を行使することを「自力救済」（民事）、「自救行為」（刑事）と言います。
（１）家賃滞納から賃貸借契約解除まで。
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深夜・早朝の取立ては、義務者の生活の平穏を害するので、社会通念上許容される範囲を超えれば違法と考えられており、先日の福岡簡裁判決では、深夜０時以降の取立ては生活の平穏を害したとして、家賃保証業者に慰謝料５万円の支払を命じています。
（なお、貸金業者の貸金債権やその保証業者の求償債権等については、貸金業法２１条１項１号（保証業者については貸金業法２４条の２第２項で準用）・同施行規則１９条１項により、午後９時から午前８時までの取立てが禁止されています。）
��鍵交換・開錠阻害。
鍵交換・開錠阻害は、借主の賃借権ないし占有を侵害するものであり、取立てとして社会通念上許容される範囲を超えているので違法であり、不法行為になるとともに、貸主が行えば賃貸目的物を使用収益させる義務に反するので債務不履行にもなります。建物を使用できなかったことにより支出せざるを得なくなった宿泊代等や精神的苦痛に対する慰謝料などを請求できます。
賃料債権の実現のために鍵交換等をするというのは間接的というか迂遠であり、自力救済が許容される「緊急やむを得ない特別の事情」があると考えられる場合が想定できませんので、適法な自力救済として違法性が阻却されることははっきり言ってあり得ません。
裁判例としては、１０万円の慰謝料を認めた札幌地裁平成１１年１２月２４日判決（判例時報１７２５号１６０頁）、５万円の慰謝料を認めた東京地裁平成１８年５月３０日判決（判例時報１９５４号８０頁）などがあります。
なお、鍵交換・開錠阻害は、元の錠を損壊し、または建物本来の効用を害するので器物損壊罪になるとともに、不動産侵奪罪になることもあります。貸主が鍵交換等をした後に借主がさらに鍵交換等をすることも器物損壊罪・不動産侵奪罪になり得ますが、貸主の鍵交換からわずかしか経っておらず、占有侵奪者である貸主の占有がいまだ平静に帰して新しい事実秩序を形成する前であれば、借主の鍵交換等は自救行為として違法性が阻却されるとする判例があります（福岡高裁昭和４５年２月１４日判決・高刑集２３巻１号１５６頁）。
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記載内容や紙の大きさ、文字の大きさ・色、貼った場所等による部分もありますが、人目につくような態様で行われれば、借主の生活の平穏を害するとして違法となり得ます。
裁判例では、貸金業者が人通りのある道路に面した借主の住居の玄関に「借りたお金を返してください」といった貼り紙をした事案で、不法行為として慰謝料１０万円の支払を命じた新潟地裁昭和５７年７月２９日判決（判例時報１０５７号１１７頁）があります。
（２）賃貸借契約解除から建物明渡しまで。
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賃貸借契約の解除後は、借主は建物を占有する権限（賃借権）を失い、貸主は建物の明渡しを請求できるわけですが、賃借権がなくなったとしても占有しているという事実状態そのものが保護されるため、鍵交換など私力行使により借主の占有を侵害することは違法であり、不法行為責任を負います。
明渡請求権を鍵交換などの私力行使によって実現することに「緊急やむを得ない特別の事情」があれば適法な自力救済として違法性が阻却されることもあり得ますが、基本的に認められません。鍵交換について違法な自力救済とした裁判例としては、東京地裁平成１６年６月２日判決（判例時報１８９９号１２８頁）があります。
��家財処分。
勝手に建物内にある家財等を持ち出すことは、借主の占有ないし平穏な生活を送る権利を侵害するので原則として違法であり、「緊急やむを得ない特別の事情」があるときに限り、違法性が阻却されます。家財を持ち出した後に処分することは所有権侵害ですので当然違法です。
家財処分を違法として損害賠償を命じた裁判例としては、大阪高裁昭和６２年１０月２２日判決（判例時報１２６７号３９頁）、東京高裁平成３年１月２９日判決（判例時報１３７６号６４頁）、浦和地裁平成６年４月２２日判決（判例タイムズ８７４号２３１頁）などがあります。
なお、家財を持ち出すために建物内に侵入することは住居侵入罪にあたり、処分するために建物内の動産を持ち出す行為は窃盗罪になります。
投稿日：2009-02-07 Sat
今回は、（２）賃料不払による建物賃貸借契約の解除に関する法律等についての基礎知識編。賃貸借契約において賃料支払義務は借主の最も基本的かつ重要な義務ですので、滞納が続き未払賃料を支払うよう相当期間を定めて催告してもなお支払がない場合には契約解除権が発生することになりますが（民法５４１条）、土地・建物の賃貸借契約に関しては、賃貸借は当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約関係なので、賃料不払等があっても当事者間の信頼関係を破壊するに至らない事情のあるときは解除権の行使は許されない、という信頼関係破壊の法理によって解除が制限されています（最高裁昭和３９年７月２８日判決・民集１８巻６号１２２０頁等）。
信頼関係が破壊されるに至っているかは、不払期間・不払金額・過去の支払状況・不払に至った事情・催告の状況・借主の支払能力・催告ないし解除の意思表示後の借主の対応などを考慮して総合的に判断されます。
この信頼関係破壊の法理は契約解除に関する特約があるときでも同様で、例えば「賃料を１ヶ月でも滞納したときは無催告で契約を解除できる」旨の特約（無催告解除特約）や「賃料の支払を１ヶ月分でも怠つたときは賃貸借契約は当然解除となる」旨の特約（失権約款）は、後述のように信頼関係破壊の法理により効力が制限されます。
ところで、賃料不払や用法遵守義務違反等を理由として賃貸借契約を解除するには、特段の事情がない限り、義務違反状態を解消するよう催告してからでなければ解除できませんが（賃料不払につき最高裁昭和３５年６月２８日判決・民集１４巻８号１５４７頁）、逆に言えば、特段の事情があれば無催告で解除できるということであり、信頼関係破壊の法理の裏返しとして、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあった場合には無催告で解除できるとされています（用法遵守義務違反につき最高裁昭和２７年４月２５日判決・民集６巻４号４５１頁等）。
（１）契約解除に関する特約がない場合。
上記のように、賃料不払があったとしても信頼関係を破壊するに至らない事情があるときは解除権の行使が許されません。借家に関しては、裁判例・実務ではだいたい以下の基準で運用されているようです。
�＿板舵塋В吋�月分（滞納１日〜１ヶ月以内）。
不払１ヶ月分での解除はよほど特殊な事情がなければ無理で、解除が認められることはまずありません。
��家賃不払２ヶ月分（滞納１ヶ月１日〜２ヶ月以内）。
不払２ヶ月分でも信頼関係を破壊したというにはまだ少し早く、いま現在賃料を滞納しているというだけでは解除は認められないのが普通です。ただし、過去にも度々支払が遅れ契約解除寸前までいったことがあるとか、大量のゴミを借家内に溜めたりする等の問題行為を続けているとか、夜中に大音量で音楽を聴いたりする等の近所迷惑行為を繰り返した等、いま現在賃料を滞納しているということ以外にも信頼関係を破壊するような事情があれば、総合的判断の結果、信頼関係を破壊したといえる程度に至っているとして解除が認められることもあるようです。
�２板舵塋В灰�月分以上（滞納２ヶ月１日以上）。
不払が３ヶ月分以上になると、未払賃料を支払うよう催告しても支払いがなければ解除が認められることが多いようです。ただし、過去の支払状況や不払に至った事情等によっては信頼関係が破壊されるまでには至っていないとして解除が認められない場合もあります。
（２）無催告解除特約がある場合。
無催告解除特約は、賃料が期日に支払われず、このため解除にあたり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情がある場合には無催告で解除できることを定めた特約という範囲で有効とされます（最高裁昭和４３年１１月２１日判決・民集２２巻１２号２７４１頁）。
（なお、この判例は消費者契約法施行前のものですので、現在では消費者契約法１０条により特約自体無効とされたり、効力がさらに制限されたりする可能性はあります。）
この最高裁判決では家賃滞納５ヶ月分なら他に無催告解除を不合理とする事情がなければ無催告解除できるとしていますので、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」とは、長期にわたる賃料不払があり賃料不払状態を解消する機会を与える必要がないと考えられるほどに信頼関係を破壊したと言えるような場合等をいうと解されています。
催告しての解除なら認められるという程度の事情では足りませんので、不払１ヶ月〜２ヶ月分では過去に賃料支払が遅れ契約解除となったものの明渡請求訴訟中に賃貸借契約を継続する旨の和解をした際に無催告解除特約を設けたのに再度滞納が続くようになったとか、契約解除にまでは至らなかったものの賃料支払が遅れるたびに貸主が強く催告してようやく支払われるということが何度も繰り返されてきた等の事情がなければまず無理で、不払３ヶ月分でもそれだけではまだ少し早く、不払４ヶ月分なら出来るかもしれないというところです。
なお、実務では、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」の有無でもめると面倒ですので、相当長期にわたる賃料不払があり、まず間違いなく無催告解除が認められるというような場合や、無断転貸など賃料不払以外にも信頼関係を破壊する事情があり、いまさら未払賃料を払ってもらったとしても賃貸借契約を継続するつもりはないというような場合等でなければ、無催告解除は行わずに催告してから解除をするのが普通です。
（３）失権約款がある場合。
失権約款があるときでも、信頼関係が賃貸借契約の当然解除を相当とする程度にまで破壊されたとはいえないような事情がある場合についてまで当然解除の効力を認めたものではない、とされています（最高裁昭和５１年１２月１７日判決・民集３０巻１１号１０３６頁）。
（なお、この判例は消費者契約法施行前のものですので、現在では消費者契約法１０条により特約自体無効とされたり、効力がさらに制限されたりする可能性はあります。）
失権約款は、賃料不払により契約解除となったか解除寸前という状態にまで至ったものの賃貸借契約を継続するという合意がなされた際に設けられるのが通常ですので、過去にそういう状態になったということを考慮する必要がありますが、賃料支払が遅れた事情等々によっては当然解除になったものとは認められないこともあります（最高裁昭和５１年１２月１７日判決・民集３０巻１１号１０３６頁）。
新規の賃貸借契約で失権約款が設けられることもありますが、無催告解除特約による無催告解除が認められる場合よりさらに著しく信頼関係が破壊されたといえるような事情がなければ失権約款による当然解除は認められませんので、不払１ヶ月分で当然解除が認められることはほぼ皆無、不払２ヶ月分でもまず無理、不払３ヶ月分でもかなり厳しく、不払４ヶ月分でもそれだけでは当然解除が認められるのは少し難しいのではないかと思います。
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