消費者問題メモ

朝日新聞によると、家賃滞納時に勝手に鍵を２回交換され計３４日間閉め出された借主が、貸主の不動産賃貸会社（大阪府大阪市）に慰謝料などを求めた訴訟の控訴審で、大阪地裁が１３日、鍵交換について「法律の定める手続によらず一方的に賃借人の居住を妨げる違法な行為」「滞納した事情は鍵交換の違法性を退ける理由にならない」と判断し、慰謝料５０万円など計約６５万円の支払を命じた１審・大阪簡裁判決を支持し、借主が慰謝料等の増額を求めた控訴については棄却する判決を言い渡したとのことです。

建物賃貸借契約における「２年ごとに家賃２ヶ月分の更新料を支払う」旨の更新料特約は公序良俗または消費者契約法１０条に反し無効として、借主が貸主に対して支払済みの更新料計２６万円を返還するよう求めた訴訟の控訴審で、大阪高裁が２９日、「本件更新料は賃貸借期間の長さに相応して支払われるべき賃借権設定の対価の追加分ないし補充分で、更新料が賃貸借契約の締結時に支払うべき礼金の金額に比較して相当程度抑えられているなど適正な金額にとどまっている限り、一方的に不利益になるものではない」として、１審・大津地裁平成２１年３月２７日判決を支持し、借主の控訴を棄却する判決を言い渡したとのことです。産経新聞　毎日新聞　朝日新聞　共同通信　時事通信

大阪高裁平成２１年１０月２９日判決（更新料問題を考える会ＨＰ)

「目的物を使用収益させることの対価」＝「賃料」とはまったく別に、「賃借権を設定＝賃貸借契約を締結または更新により賃貸期間を延長したこと」自体に価値があり、礼金＆更新料はそれに対する対価だから有効ということでしょうか？？

１審判決は更新料について「賃料の一部前払」としての性質を有するとしていましたので理屈としてはまだ理解できなくもない感じでしたが、更新料について「賃料の一部前払」ではなく「賃借権設定の対価」という全く内容不明なものとして有効とした２審判決は意味不明・理解不能です。

（「賃借人は更新した時点において更新料という対価に相応した利益を確定的に得ており、中途解約時の精算規定がなくても不当ではない」（←更新料に「賃料の一部前払」としての性質があるとするなら不返還特約がなければ当然残期間に対応する部分を返還すべきであり、不返還特約があれば消費者契約法９条１号の問題。）だそうですので、更新料について「賃料の一部前払」という性質は有しないとしている模様。そのくせ、賃貸人が賃借権設定の対価の支払を求めることについて必要・合理的とする理由付けの一部として「更新料の負担がある反面、月々の賃料が抑えられていることが多い〜」と言っていたり、「本件更新料が存在しなかったとすれば月額賃料が高くなっていた可能性があるから、更新料がない方が賃借人に利益だったか疑問」という感じで「更新料には月額賃料を相対的に低額にする（←実質を見れば、更新料により月額賃料の一部が前払いされているからと考えるのが普通。）という意味合いもあるから一方的に不利益でない」的なことを言ってたりするわけで、更新料の性質を都合よく使い分けている感じを受けます。）

賃貸借契約において「目的物を使用収益させることの対価」としての性質を有しない金銭を支払わせること自体が基本的に著しく不当だと思うのですが。

（なんというか、この判決を読んでいると、大学の入学金について「在学契約等を締結した大学から正当な理由なくこの在学契約等を解除されない地位（入学し得る地位）」の対価とした学納金返還請求訴訟最高裁判決の影響を受けた上、より一層ひどくした内容という感じがします。）

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や沖縄振興開発金融公庫が建築費を融資した賃貸住宅を巡り、融資条件で禁止されているのに貸主が借主から礼金や過大な敷金を徴収したり敷引特約を設けたりしていたケースがあるとして、会計検査院が両法人に対して礼金等の返還指導やチェック態勢強化を求めたとのことです。毎日新聞　読売新聞　朝日新聞　産経新聞

なお、旧住宅金融公庫法３５条１項・同法施行規則１０条１項、沖縄振興開発金融公庫法３５条１項・同法施行規則１１条１項は、両法人から融資を受けた物件の賃貸借契約においては家賃と家賃３月分を超えない敷金以外の金品を受領することや借主の不当な負担となる賃貸条件を禁止しており、違反する特約については無効とする裁判例もあります。

賃貸住宅の借主に退去後の補修費として一定額を負担させる「定額補修分担金」特約は消費者契約法１０条違反として、ＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」（京都府京都市）が、不動産賃貸業「長栄」（京都府京都市）に対し、同条項の使用差止を求めた消費者団体訴訟で、京都地裁が３０日、「条項は借主が負担しなくてよい通常使用による損耗の原状回復費まで支払わせることを想定したと認められ、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する」として同社に同条項を使用しないよう命じる判決を言い渡したとのことです。読売新聞　毎日新聞　京都新聞

京都地裁平成２１年９月３０日判決（京都消費者契約ネットワークＨＰ）

１〜２年ごとの賃貸マンションの更新の際に７万６０００円〜１１万６０００円（家賃２ヶ月分）の更新料を支払う旨の特約の有効性をめぐって争われた３件の訴訟で、京都地裁が２５日、いずれも消費者契約法違反で無効とし、借主が貸主に更新料２２万８０００円と更新料１１万６０００円の返還を求めた２件では「更新料は極めて乏しい対価しかなく、贈与のようなもので一方的に消費者の利益を害する」として全額返還を命じるとともに定額補修分担金１２万円についても消費者契約法違反で無効として返還を命じる判決を、貸主が借主に更新料１０万６０００円の支払を求めた１件では「更新料を賃料の一部や補充とみるのは困難」として請求を棄却する判決を言い渡したとのことです。朝日新聞　毎日新聞　読売新聞

京都地裁平成２１年９月２５日判決（京都敷金・保証金弁護団ＨＰ）
京都地裁平成２１年９月２５日判決（京都敷金・保証金弁護団ＨＰ）
京都地裁平成２１年９月２５日判決（京都敷金・保証金弁護団ＨＰ）

家賃を滞納した際、家賃保証会社が貸主に立替払いをした後に返済したのに、玄関ドアに「あらゆる強制手段を行使してでも貴殿の債務を全額回収致します。その折には貴殿の交渉には一切応じられません」と記した催告書などを張り付けられて居住権を侵害されたとして、兵庫県内の借主が家賃保証会社「日本セーフティー」（大阪府大阪市）に対して慰謝料など計１２０万円の損害賠償を求めた訴訟で、大阪簡裁が２８日、「原告が心理的圧迫を受け日々不安な生活を送らざるを得ないのは明らか」「文言は決して穏当なものでなく社会的相当性を著しく逸脱したもの」として張り紙による督促を不法行為と認定し、２０万円の支払を命じる判決を言い渡したとのことです。朝日新聞

賃貸マンションの更新料特約（１年ごとに１０万円を支払う）は消費者契約法１０条により無効だとして、京都市の男性が貸主に対し、敷金４万５０００円及び支払った５回分の更新料５０万円の合計５５万５０００円の返還を求めた訴訟の控訴審で、大阪高裁が２７日、「更新料は単に契約更新時に支払われる金銭で、賃料の補充の性質を持っているとはいえない」と認定し、消費者の利益を一方的に害する契約条項であるとして、請求棄却の１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４回分の更新料など４５万５０００円の返還を命じる判決を言い渡したとのことです。毎日新聞　読売新聞　産経新聞　朝日新聞

大阪高裁平成２１年８月２７日判決（更新料問題を考える会ＨＰ）（京都敷金・保証金弁護団ＨＰ）